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禾基好貸
2025-04-15
二胎房好貸
作者：禾基好貸
黃小姐與兩位妹妹，共同持有位於高雄燕巢的土地，是父親留下來的遺產。
多年來土地閒置，黃小姐雖然佔有最大持分，也負責管理，但產權始終各自屬於三人。
最近因住處老舊需要整棟翻修，屋齡太高銀行不願承作，她打算以土地持份申請貸款，沒想到銀行看到「分別共有」四個字，連收件進行審核手續都不做，就婉拒受理。
房屋、土地貸款都沒著落，正當她考慮是否要說服妹妹們出售土地，把價值變現獲利了結時，因為經常搜尋分別共有相關的關鍵字，社群平台推播禾基好貸的知識內容，讓她找到利用分別共有資產貸款的解套辦法。
經過評估，確認持分比例清楚、土地位處具有發展潛力的區域，又屬於四人以下的分別共有，很快就完成核貸作業，取得260萬。
目錄
▋ 重點1：分別共有土地是什麼？為何難貸？
▋ 重點2：為何銀行與民間機構通常不受理？
▋ 重點3：融資企業如何協助「四人以下持分」貸款？
▋ 重點4：申請流程與應備資料
▋ 重點5：選擇貸款管道前，務必注意這些陷阱
▋ 法律小知識：為什麼分別共有土地難以設抵押、難以核貸？
▋ 重點1：分別共有土地／房屋是甚麼？為何難以貸款？
分別共有是指，多人持有同一筆土地或不動產，但各自擁有一定比例的產權，常見於家族繼承或買地投資。
在法律上，只要是非單一持有人，就屬於分別共有狀態。
常見問題包括：
- 沒有明確劃分哪一塊屬於誰。
- 單一人無法擁有完整處分權。
- 需全體共有人同意才能設立抵押權。
▋ 重點2：為何銀行與民間機構通常不受理？
銀行對於分別共有的土地與房屋，會因以下風險考量而拒絕：
- 無法設定完整抵押權
若非所有共有人共同簽署，銀行無法設立有效抵押權，等於貸款無保障。
- 拍賣風險高
就算借款人持分最大，銀行也只能拍賣那份持分，買家不見得能實際使用土地，流通性差。
- 估價價值偏低
土地因無完整所有權，估價會大打折扣，甚至直接視為不可承作資產。
一般民間業者，多半不願意承作這類案件，主要原因如下：
- 變現困難，風險過高
分別共有的物件在處分上困難重重，即使設定抵押，若借款人無力償還，實務上僅能拍賣其「持分」，但市場上幾乎沒人會願意購買無法實際使用的土地持分。
- 共有人糾紛風險
若其他共有人不知情或反對，事後可能發生產權爭議，甚至導致訴訟，民間業者不願承擔相關糾紛成本。
- 無法有效控制擔保品
在無法獲得共有人配合的情況下，借款人若違約，業者無法控制或使用該筆土地，導致資產無法回收。
- 成本高、效益低
承辦這類案件需額外投入時間進行實地查核與法律確認，對一般以量為主的民間金融機構來說，審核與管理成本過高，且額度通常不大，效益不佳。
因此，不論是銀行或民間業者，會主動避開這類分別共有的標的，僅有像是禾基好貸，少數專業融資企業，會針對四人以下持分案件，進行特殊評估與核貸。
▋ 重點3：融資企業如何協助「四人以下持分」貸款？
解決方式與銀行不同，針對四人以下的分別共有土地與房屋，有一套專案機制，處理這類常被拒貸的案件：
- 針對主要持分人進行資產與還款能力評估。
- 勘查土地與房屋位置、使用狀況與價值。
- 確認土地與房屋實際管理與利用情形，作為貸款依據。
- 不要求全體共有人出面，只要能合法設定可擔保部分即可承作。
▋重點4：申請流程與應備資料
申請這類土地貸款並不複雜，流程如下：
- 提供土地或房屋所有權狀、分別持分證明。
- 提交個人基本資料與貸款用途說明。
- 勘查土地現況與使用方式。
- 配合估價程序，確認可設定部分。
- 簽約並設定抵押，最快7天撥款。
應備資料包括：
- 土地權狀影本。
- 持分比例相關文件（如繼承登記資料）。
- 身分證明、聯絡方式。
- 資金用途或使用說明。
▋重點5：選擇貸款管道前，務必注意這些陷阱
申辦分別共有土地貸款時，特別要避開以下風險：
- 事前收費或押金陷阱。
- 誤導利率與費用條件。
- 假借合法公司名義，實為地下錢莊。
- 要求簽署代辦、不透明契約。
禾基好貸是政府立案、合法營業的融資企業，提供清楚透明的貸款流程，核貸前不收任何費用，也不強迫代辦，讓你安心辦理、穩定週轉。
法律小知識：為什麼分別共有土地這麼難貸？
《民法》第821條：
分別共有土地處分（包含設定抵押權）需所有共有人同意，否則視為無效。
《土地法》第34條之1：
不動產權利變動須經登記並由合法權利人簽署。僅持分者無法單獨辦理完整設定。
銀行內部授信規定：
風險過高、不易執行，屬於高拒貸類別資產，原則上不列入放款對象。
結語
如果與親人或兄弟姐妹共同持有土地，人數在四人以下，但共有人難以協調或不願出面，導致無法貸款，不妨與禾基好貸聯絡。我們擁有處理此類特殊物件的經驗與實力，協助保留資產、取得資金。
