▋重點1：土地上有房屋，卻無建物登記的困境

台灣許多民眾擁有農地、建地或郊區土地，早年因法規觀念不足、程序繁瑣或成本考量，選擇自行搭建鐵皮屋、鋼構屋或增建空間，卻未申請建照，也未辦理建物登記，導致在官方資料中呈現「有地無屋」的狀態。

常見情況包含：

• 農地上自行搭建的農舍或鐵皮屋。
• 早期興建、未申報保存的混凝土建物。
• 無使用執照或產權登記的自住空間。

這些建物雖然實際存在、已使用多年，但在法律上屬「非登記建物」，產權與存續欠缺明確保障。向銀行申請貸款時，建物無法被認列為正式擔保品，只能就「土地本身」保守估價，導致可貸額度偏低，甚至直接被拒貸。

▋重點2：銀行核貸條件為何嚴格？

對銀行而言，未登記建物代表高風險與高不確定性，主要原因包括：

• 無產權登記，無法估價：建物未辦保存登記，不具獨立不動產身分，自然無法納入抵押品估值。
• 拍賣執行困難：若進入法拍程序，土地上存在的未登記建物，可能面臨拆除、協調遷出或權利爭議，降低投標意願，增加處理成本。
• 疑似違建風險：部分未登記建物恐涉及違反建築相關法規，銀行基於風險控管與法遵要求，多半選擇不承作。

因此，即使申貸人實際居住多年、建物結構良好，銀行在授信政策及監管規範下，仍必須以保守態度處理，常見結果就是：僅給極低額度，或直接婉拒案件。

▋重點3：合法融資企業的承貸條件與做法

不同於多數銀行與一般民間金融機構直接「畫紅線」，合法融資企業可以在符合法規前提下，以專案方式評估「有土地及未登記建物」的案件，著重於實際使用價值與還款能力。

實務作法包括：

• 派員實地勘查土地與建物現況，了解屋齡、結構、安全與使用狀態。
• 評估土地座落位置（臨路性、交通、生活機能）、市場行情與未來變現可能性。
• 將鋼構屋、鐵皮屋等視為「實質附加價值」，納入風險與保全考量，而非完全忽略。
• 綜合借款人收入來源、現金流與用途說明，審慎規劃可行的貸款額度與期數。

只要條件合宜，即有機會透過合法融資企業取得相對合理的貸款額度，而不必急著賣地。

▋重點4：申請流程與應備資料

辦理「有土地及未登記建物」專案貸款，通常不要求申請人先完成建物登記，即可啟動評估流程。標準流程示意如下：

1. 提出初步資料：提供土地權狀影本、地號、建物照片與使用說明，進行初評。
2. 現場勘查：由專人實際到場查看建物結構、出入動線、環境與使用狀況。
3. 估價與風險評估：結合土地行情、實際使用與未登記建物的實質價值，委託或參考第三方估價機構意見。
4. 簽約與擔保設定：確認額度、利率、期數與條款無誤後，簽訂契約並辦理抵押設定。
5. 撥款：完成設定後撥入指定帳戶，過程一般約需 7 個工作日左右。

常見應備文件包含：土地所有權狀、身分證明文件、聯絡資訊、資金用途簡要說明，以及現場照片或平面示意等。

▋重點5：避開常見陷阱，選對貸款管道

特殊物件貸款需求，常被不法業者視為「好下手」的對象。有些標榜「專辦鐵皮屋、免看資料、保證過件」，實際卻是高利貸、收取巨額手續費，甚至藉機侵占土地。

申請前務必確認：

• 是否有政府核發合法營業登記與統一編號。
• 是否提供完整書面契約，清楚載明利率、各項費用與違約條款。
• 是否在核准前要求匯款、保證金或名目不清的代辦費，如有應提高警覺。
• 是否有實體辦公地點與可查證之官方聯絡方式與網站。
• 是否要求交出存摺、金融卡、印章或簽署空白本票，如有應立即拒絕。

禾基好貸等合法融資企業，以透明條件與正規流程承作案件，協助屋主在保留資產的前提下取得資金，而非把困難案件推向更高風險的非法借貸。

▋法律小知識：為什麼銀行不接受「有地無屋登記」貸款？

許多民眾困惑：「明明房子就在那裡，我也住了很多年，為什麼銀行說只能算土地？」關鍵在於登記制度與風險評估原則。

• 不動產須登記生效：未登記建物常被視為欠缺正式權利基礎，無法作為穩健抵押品。
• 土地與建物分別登記：若無建物登記，官方資料僅顯示土地，銀行多以「空地」標的估價。
• 違建與拆除風險：未經許可建物可能被認定為違建，存在被拆除或限期改善風險，抵押價值不穩定。
• 估價與處分困難：估價多以「合法產權」為主，未登記建物難納入擔保估值，法拍時也讓投標人卻步。

因此，在銀行授信邏輯下，「沒登記＝風險高、不便處分」，即便民眾實際居住多年，仍難取得友善貸款條件。此時，尋求熟悉實務操作的合法融資企業，以專案方式重新評估「實際使用＋擔保價值」，往往是較可行的解決策略。