禾基好貸說明房屋、土地貸款的不同選擇，協助了解銀行、當鋪與合法融資企業之間的差異，並指出一般民眾最容易忽略的風險與申辦重點。
無論是因為資金週轉、整合負債、事業投資、或家庭開支等原因，希望以房屋或土地作為抵押貸款，都應該先釐清各放款機構的條件與規範，避免掉入高利貸或詐騙陷阱。
本文將帶您了解：
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銀行與當鋪辦理房屋、土地貸款的陷阱與限制
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為什麼融資企業能同時兼顧「合法、安全、快速」
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三種機構之間的放款差異與優劣分析
▋重點1：向銀行與當鋪辦房屋、土地貸款的雷，你一定要知道
說到想用房屋、土地作抵押貸款，取得大額度的資金，大部分民眾第一反應都是想到向銀行申辦。
然而銀行貸款條件嚴格且耗時，如果申請人沒有明確的薪轉收入等財力證明，或者有信用卡遲繳、動用循環利息等紀錄，往往會遇到估價偏低、申貸金額被打折扣，或者直接被婉拒。
有時在等待兩週到一個月後，額度不如預期，甚至完全核不下來，錯過及時取得資金的時機，反而讓財務壓力持續擴大。
另一種做法，是向當鋪以房屋或土地質押借款。許多人被廣告上的「低利」「輕鬆借」吸引，卻忽略當鋪標示的多為月息，而非年利率。
當鋪法規允許月息最高約 2.5%，換算成年息約 30%。短期看似方便，長期使用將形成沈重利息負擔，一不小心就會讓債務越滾越大。
更嚴重的風險，是遇到假借「民間借貸」「代書借款」名義的詐騙集團，利用設定抵押權、空白本票或假合約吞掉房地；最後不只借不到理想額度，還可能失去原本名下資產，得不償失。
▋重點2：很多人不知道，房屋、土地貸款「融資企業」快又好辦
在銀行與當鋪兩個極端之間，許多人忽略了「政府立案的合法融資企業」，其實是能兼顧安全性與彈性的選項。
合法融資企業依照相關法規設立與管理，有固定營業據點、公開聯絡方式與正式契約。多年來協助許多個人與中小企業，運用房屋、土地等資產取得周轉金，流程透明、文件清楚，可視條件規劃專案，讓：
- 銀行不容易核准的案件，有第二條合規管道
- 又不想承擔當鋪高利風險的民眾，有更穩定的選擇
▋重點3：房屋、土地抵押貸款，放款機構比一比
銀行不貸的物件，融資企業可貸
以下類型物件，銀行較為保守，甚至直接婉拒，但合法融資企業可視個案評估：
- 偏遠山區房屋
- 屋齡超過40年的老屋
- 宮廟、神壇等特殊使用型態建物
- 木造、磚造或非主流結構建物
- 「分別共有」總人數三人以下之物件
- 部分原住民保留地（依規範專案評估）
銀行不貸的條件，融資企業可談
一、年齡與屋齡條件較彈性
銀行常以「屋齡＋借款人年齡」做整體風險控管，超過一定年限就不願承作；融資企業則可視實際狀況彈性調整，提供較友善的方案。
二、有信用瑕疵，仍有機會規劃
若曾有債務協商、信用卡遲繳、預借現金等紀錄，要再向銀行申請房貸或二胎相當困難；合法融資企業可針對名下有房地者，評估風險後提供專案額度，協助重整資金。
三、認列多元收入型態
銀行偏好固定薪轉、勞保級距與完備財報；對自營商、攤商、SOHO族、團購主、多元計程車司機等較不友善。融資企業可參考：
- 現場工作與營業照片
- 存摺、帳戶往來紀錄
- 平台或接單紀錄截圖
作為收入佐證，協助爭取合理額度。
銀行不給的額度，融資企業可補足
銀行房貸多以估價成數保守控管，無法完全放大資產價值。合法融資企業可在風險可控範圍內，提高成數與專案額度，協助運用資產整合債務或補充營運資金。
當鋪給不了的還款條件，融資企業能提供
當鋪利率高、期數短，多為短期質借工具；若用於房地長期融資，壓力非常大。融資企業則可提供：
- 依法規範的合理利率
- 多期本利攤還，降低月付金
- 視情況調整額度與年期，提升還款彈性
▋重點4：合法融資企業 vs 銀行 vs 當鋪：三者房屋土地二胎貸款差異
| 項目 | 合法融資企業 | 銀行 | 當鋪 |
|---|---|---|---|
| 核貸條件 | 彈性寬鬆，可評估信用瑕疵與多元收入型態 | 嚴格，重視薪轉、勞保、財力與信用評分 | 主要看抵押物價值，較少評估還款能力 |
| 撥款速度 | 審核完成後可快速撥款，適合急需周轉 | 約 2 週至 1 個月 | 多為短期，小額可迅速撥款 |
| 利率與期數 | 依法規範，利率低於當鋪，可規劃長年期本利攤還 | 利率最低，但二胎與高風險案件不易核准 | 利率最高，多為短期高壓還款 |
| 適合對象 | 名下有房地、銀行不易核貸、需彈性且要合法管道者 | 信用良好、收入穩定、符合制式審核標準者 | 極短期資金需求且能承擔高利風險者 |
▋重點5：融資企業核心價值：合法營運、審核快速、額度高、還款時間長
選擇任何貸款方案前，關鍵不是「誰放得最快、最多」，而是：
- 是否政府立案、依法營運
- 合約條款是否透明清楚
- 撥款前是否要求不合理費用或高風險文件
合法融資企業的價值，在於同時兼顧：
- 比銀行更友善的審核彈性
- 比當鋪與地下管道更合理的利率與風險控管
- 撥款前不收費，所有費用與利率清楚載明於契約
若你名下有房屋或土地，卻因收入型態、信用瑕疵或物件條件被銀行婉拒，不必冒險找不明管道，可先由合法融資企業專員評估，找到風險可控的解決方案。
▋常見問題（FAQ）
- Q1：融資企業的利率一定比銀行高嗎？
- A：通常略高於銀行，但遠低於當鋪與地下錢莊，對被銀行婉拒又希望採用合法管道的借款人，是合理可控的選擇。
- Q2：怎麼判斷是不是合法的融資企業？
- A：確認是否政府立案、有統一編號、實體地址、正式契約，以及撥款前不收取不明費用。如僅以社群帳號聯繫或主動要求先付款，務必提高警覺。
- Q3：有債務協商紀錄，可以用房屋或土地再貸款嗎？
- A：銀行承作難度高，但若名下仍有不動產，合法融資企業可視風險與擔保品條件，規劃房屋二胎或專案貸款。
- Q4：沒有薪轉、沒有勞保，只有現金收入怎麼辦？
- A：可提供營業照片、存摺往來、平台後台截圖等作為收入佐證，交由合法融資企業評估可行額度。
- Q5：申辦前一定要先繳「諮詢費」「開辦費」嗎？
- A：不需要。正規合法機構在核准與簽約前，不會要求先繳不明費用，所有費用須載明於契約並開立單據。
