▋重點1：宮廟神壇用途房屋

為何銀行與民間機構不願承作？

宗教用途房屋（如宮廟、神壇）常設於公寓或一樓住宅，因香火、噪音、人流等因素，容易被市場視為「嫌惡設施」，影響一般買方接受度與未來轉售價格。

銀行與多數放款機構憂心「法拍後難賣」，因此對此類標的估值保守、甚至直接不承作。若屋主無法如期還款，法拍價格可能偏低或流標，增加金融機構損失風險。

合法融資企業如何評估與核貸？

合法融資企業不以標籤化方式直接拒絕，而是回到資產本質評估：

• 實地勘查位置、使用情形與周邊環境
• 評估實際市場接受度與合理拍賣／轉售價
• 依風險訂定專案成數與利率，確保雙方權益

若地點佳、使用穩定，仍可透過專案貸款協助屋主取得周轉金，而非一刀切斷資金管道。

▋重點2：原住民保留地

原保地的法律限制與銀行的顧慮

原住民保留地受專法與管理辦法規範，僅具原住民身分者得持有與使用，禁止任意出售或轉讓給非原住民，使其市場流通性遠低於一般土地。

對銀行而言，此類限制代表：

• 可轉售對象極少，法拍處分不易
• 估價參考案例不足，風險難以量化
• 法規細節繁多，一般承辦單位不熟悉

融資企業如何為原住民設計貸款方案？

對許多原住民家庭來說，原保地往往是唯一重要資產。無法活化，等同失去緊急資金後盾。

合法融資企業會在遵循相關法規前提下：

• 確認持有人身分與土地合法性
• 評估利用方式（自住、耕作、營業）與穩定度
• 採專案審核模式，設定合理成數與還款規劃

在合規架構內，協助原住民持有人以保留地爭取必要資金，不與非法或人頭交易掛勾。

▋重點3：有土地、無建物登記

土地上有屋，卻無建物登記的困境

常見狀況包括：農地自建農舍、鐵皮屋、早期未申報建物等。帳面上只有土地權狀，建物欠缺登記。

對銀行而言：

• 抵押權僅能設在土地，貸款成數受限
• 未登記建物不被認列為擔保價值
• 未符合法規的建物在拍賣與處分上充滿變數

融資企業可為此類資產承作貸款

合法融資企業會：

• 實地勘查土地與建物現況
• 委託第三方估價整體使用價值與風險
• 依土地位置、利用情形與需求規劃專案成數

只要整體風險可控，仍有機會以「有地無正式建物登記」的資產，取得合理周轉金。

▋重點4：分別共有－持份三人以下

持分產權為何難以辦理銀行貸款？

分別共有（持分）常出現在繼承或家族資產，雖名義上人人有份，但實際使用與處分權責複雜。

銀行擔憂：

• 難以單獨設定抵押，需全體共有人同意
• 未來出售或法拍時，容易引發共有人爭議
• 實際使用狀況與產權範圍不明確

三人以下持有，合法融資企業可協助申貸

對總人數三人以下的持分案件，合法融資企業可透過：

• 協助彙整共有人同意書與相關文件
• 以專業法律程序完成抵押設定
• 依可處分持分比例核定合理額度

讓擁有持分資產的家庭，也能在急需資金時，有一條合法且可行的選擇。

▋重點5：債務協商

為何銀行拒絕貸款給債務協商戶？

債務協商（含前置協商、個別協商等）代表曾有嚴重遲繳或無力償還紀錄，等同對金融機構發出「高風險」警訊。

在協商尚未完整履約前，多數銀行：

• 不再核發信用卡與信貸
• 對房貸、車貸等授信採取極嚴格標準或直接拒絕

合法融資企業，如何協助債務協商戶取得資金？

合法融資企業重點不只看「信用分數」，而是回到「擔保品價值與還款計畫」，對於：

• 剛進入債務協商者
• 已完成或接近完成協商、仍留紀錄者

皆可在符合法規與風險可控前提下，評估是否以名下房產規劃房屋二胎或專案貸款，協助重整債務結構，避免走向地下高利。