房屋二順位（二胎）貸款的核准與利率高低，主要取決於三大關鍵：
1.房屋條件（屋齡、地點、是否為宮廟等嫌惡設施）
2.貸款成數（成數越高風險越高，利率隨之提升）
3.申請人條件（年齡、職業收入與信用分數）。
若因高齡、屋況不佳或信用瑕疵遭銀行拒貸，合法融資公司可提供審核寬鬆、最高100%成數的替代方案。
陳先生68歲，是退休公務員，因為篤信民間信仰，所以將自購住家布置成宮廟，供俸各路神明，因為焚香、燒紙錢的因素，房屋內部多處燻黑，屋況並不理想。
近期因為神壇後的居住空間需要裝修，想籌措一筆錢，陳先生自認有公務員退休金，應該可以用名下房屋，向原貸款銀行申請增貸，取得修繕費用。
沒想到年齡、屋況、房屋用途，和退休後因為收入變低，開銷暫時降不下來，有段時間信用卡分期或遲繳的過往，被銀行作為拒絕貸款的理由，其他銀行轉貸與二順位貸款都不成功，而一般當鋪承作的房屋貸款，高達30％的年利率更是高得嚇人。
幸運的是，陳先生透過禾基好貸專業顧問評估，撇除屋況用途和個人信用問題，根據房屋價值及實際需求，我們為他申貸核准100%的房屋貸款額度，他才發現宮廟用途的房屋想貸款，比起銀行跟一般民間金主，融資公司不僅願意承作，利率還比當鋪低得多，快速籌得裝修資金，讓他安心改裝房屋裝潢。
▋重點1：影響二順位房貸利率的因素
1. 房屋貸款成數
貸款成數是決定利率的關鍵之一。若核貸成數較高（代表借款金額接近房屋殘值），放款機構承擔的風險相對較大，因此利率也會隨之提升。一般銀行最高承做的二順位貸款成數，通常為房屋殘值的 60－80％，且額度上限多設在300萬左右，利率則依成數高低進行分級調整。
2. 房屋地點、屋齡、屋況
作為擔保品，房屋的條件至關重要：
- 地點：如果房屋座落於六都以外，或較為偏遠的鄉鎮市，銀行承作意願較低。
- 屋齡：屋齡較高（如30年以上公寓）的物件，其剩餘耐用年限短，貸款成數會更加受限。
- 特殊屋況：若像案例中的陳先生，將房屋室內改裝為宮廟（嫌惡設施），或者屋內有明顯損毀、燻黑，這將對房屋估值與利率產生重大負面影響，甚至直接導致拒貸。
3. 貸款申請人信用條件
- 職業與年齡：若房貸申請人沒有工作，或者缺乏勞保、薪轉和其他財力證明，將難以在銀行端獲得核貸。年齡同樣是重點，如果超過65歲（已退休），銀行會考量還款年限，核貸機率大幅降低。
- 信用聯徵（CCIS）：如果申請人信用卡繳款紀錄不正常，例如遲繳、進行信用協商、長期僅繳最低應繳金額，或者動用循環利息、預借現金等，這些行為都會導致聯徵分數嚴重扣分。即使能勉強申辦，也勢必會面臨較高的懲罰性利率。
▋重點2：融資公司能提供的解決方案
1. 最高100％房屋貸款成數
合法融資公司的房屋二胎貸款，以禾基好貸為例，最高成數可達房屋估值的 100％，甚至更高。比起銀行限縮的成數，這中間多出的額度，往往就是協助申請者度過財務關卡、進行房屋修繕或債務整合的關鍵資金。專業貸款顧問團隊會依照客戶條件，爭取最優質的利率方案。
2. 房屋地點、屋齡、屋況審核寬鬆
像禾基這樣的合法融資公司，認定標準較為人性化：
- 對於房屋座落地點是否位於六都、或偏遠鄉鎮市，限制較少。
- 對於「宮廟屋」、「老舊公寓」或「持分房屋」，容許度遠高於銀行。
- 屋齡和屋況的容許上限高，大幅降低取得貸款的門檻。利率部分則交給專業貸款顧問，協助客戶依照申辦條件，爭取合理的還款計畫。
3. 貸款申請人信用條件審核寬鬆
即使申請人有信用瑕疵，例如遲繳卡費或房貸、僅繳最低金額，甚至動用循環利息，或者曾經預借現金，都有機會透過融資公司送件。我們更看重房屋的殘餘價值與申請人的實際還款意願，協助您成功取得需要的資金。
▋常見問題（FAQ）
- Q1：為什麼銀行不喜歡承作「宮廟」或「神壇」用途的房屋貸款？
- A：銀行評估擔保品時會考量「流通性」。宮廟或神壇通常因為焚香燻黑、出入複雜或宗教習俗，導致未來若需法拍或轉手時較為困難（屬嫌惡設施），因此銀行多半會婉拒或給予極低的成數。
- Q2：退休族群沒有薪資轉帳證明，還能辦二胎房貸嗎？
- A：在銀行端非常困難，因為銀行極度重視穩定的「薪資收入」。但在融資公司（如禾基好貸），退休金、租金收入或房屋本身的殘值都可以作為財力佐證，高齡退休族群過件率相對高出許多。
- Q3：申請二順位房貸，會影響我原本的一順位房貸嗎？
- A：不會。二順位房貸是設定在第二順位，您原本的一順位房貸（原房貸）依然維持原狀，只要按時繳款，兩者互不影響。這比「轉增貸」需要塗銷重設來得更簡單快速。
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