一般銀行對30年以上老舊房屋的貸款成數通常僅約市價4-6成，主因在於房屋結構老化、折舊率高及潛在風險大。
若貸款成數不足，建議可透過「提供保人」、「提供其他擔保品（如土地、車輛）」或轉向審核寬鬆的「融資公司－如禾基好貸申辦二胎房貸」來解決，後者最高可核貸至房價100%，且對高齡退休族群較為友善。
陳先生今年65歲，獨自居住在40年透天厝，因為年齡偏高早已離開職場，平時靠政府退休金維持生活。
房子是家族留下的祖產，但年久失修，不僅牆面斑駁，還有多處壁癌、結構受損和漏水問題。因為居住安全性考量，加上年齡漸長，想加上未來可能需要的樓梯欄杆等輔具，陳先生計畫修繕房屋。
但他很清楚，但因為屋齡老早超過30年，加上他的年紀和沒有薪資收入，銀行根本不會核貸給他，親友又無法借給他足夠的金額，只好在有狀況的房屋裡住一天算一天。
陳先生某天透過手機廣告聯絡禾基好貸，經過20年資歷的專業團隊評估，即使是屋齡老舊又有很多狀況的老屋，還是讓他成功申請120萬元的房屋貸款，他的退休金足夠支應每月還款金額。
靠這筆資金，讓他把老屋重新粉刷牆面、去除壁癌，同時在浴室與樓梯間，裝上能提高安全性的輔具，繼續住在安全舒適的家中。
▋重點1：老舊房屋的定義是什麼？
怎樣才算是老房子呢？有人覺得20年以上就是老屋，有人認為至少要4、50年才算老屋。其實，法律已經明確規定老舊建築物的定義，依據【都市危險及老舊建築物加速重建條例】第3條第3項規範：
「屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置升降設備者。」
陳先生的房屋，由於超過30年，屬於傳統透天厝，沒有升降設施，加上屋況不佳，符合老舊建築物定義。
▋重點2：為什麼老舊房屋的貸款成數都不高？
一般銀行對於老舊房屋的貸款成數都不高，通常只願意貸到市價的4-6成。以下是主要原因：
1. 折舊率高低與交易活躍度
屋齡越高，建築物的折舊越快，殘餘價值會隨之下降。此外，若該區段的老屋市場交易不活躍，銀行在處分擔保品時的風險會較高，因此估價偏保守。
2. 房屋結構老化與風險
管線老舊、混凝土剝落等結構問題可能影響居住安全性與價值。面對地震或颱風等天災時，老屋毀損的潛在風險較大，銀行放款意願自然降低。
3. 貸款年限與屋主年齡
銀行通常有「貸款年限 + 屋齡 < 50~60」或「貸款年限 + 借款人年齡 < 75」的限制。像陳先生65歲、屋齡40年，在銀行端幾乎無法核貸，或必須大幅縮短還款年限。
▋重點3：老舊房屋申請貸款，但貸款成數覺得不夠怎麼辦？
雖然老房屋的貸款成數普遍不高，但還是有方法解決問題：
1. 提供保人
若申請人本身條件較弱（如高齡、無薪轉），若能提供一位信用良好、收入穩定的保證人（如子女），銀行對還款能力的信任度會增加，有助於提高貸款額度。
2. 向融資公司辦理二胎房貸
如果銀行不願意承接，可以考慮上市融資公司（如禾基好貸）的二胎房貸。融資公司主要評估房屋殘值，對於屋齡和屋主年齡的限制極為寬鬆，放款成數最高可達房價的100%以上。
3. 提供其他擔保品
若名下還有其他資產（如其他不動產、車輛或定存單），可以一併提供作為共同擔保品，這能有效降低銀行的放款風險，進而提升貸款額度。
▋常見問題（FAQ）
- Q1：屋齡40年的房子，銀行貸款成數大概多少？
- A：通常落在鑑價的5~6成左右。若位在精華地段（如北市大安區）可能略高，但若在偏鄉或屋況差，可能低於5成甚至拒貸。
- Q2：我已經退休沒有薪轉，只有老房子，能貸款修繕嗎？
- A：銀行端較困難，通常需要子女作保。但融資公司可以接受以「退休金」或「房屋殘值」作為還款來源依據，即便無薪轉證明也能順利核貸修繕資金。
- Q3：老屋修繕貸款和一般房貸有什麼不同？
- A：修繕貸款通常額度較低（銀行約80-300萬），且需檢附修繕估價單與施工前後照片。若覺得手續繁雜，申請一般的「房屋二胎貸款」資金用途不限，使用上會更靈活。
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