在景氣不穩、成本節節上升的環境裡，許多小型店家即使生意平穩，只要遇到淡季或突發支出，很容易就陷入現金流吃緊的狀況。
銀行若因遲繳或信用瑕疵拒絕增貸，資金壓力往往會快速放大。
小李經營一間社區咖啡廳，平時客源穩定，但淡季時營業額下滑，加上原物料成本上升，讓他一度出現周轉壓力。
為了維持店裡運作，他只好先挪用資金，結果連續幾次房貸延遲繳款，在銀行聯徵紀錄上被註記為較高風險客戶。
後來，小李想透過房屋增貸或信用貸款解決營運資金問題，卻發現無論跑幾家銀行，都因過去遲繳紀錄而被拒絕。
帳單壓力、房貸壓力和店裡開銷同時擠在一起，他一度以為自己只剩下高利貸、地下管道這條路可以走。
在朋友介紹之下，小李接觸到政府立案的合法融資企業「禾基好貸」。雖然心裡仍有疑慮，但在免費諮詢過程中，他才發現：並不是所有放款機構都只看「信用是否完美」，有些會更重視「名下資產價值」與「實際還款能力」。
禾基好貸的貸款顧問先釐清小李名下老屋目前的市值、第一順位房貸餘額、咖啡廳的營運收入與固定支出，再依照資金需求與可負擔月付金，規劃適合的二胎房貸方案。
雖然小李有信用異常紀錄，但顧問並沒有因為幾次遲繳就直接否決，而是綜合評估房屋實際鑑價與可設定額度、小李目前與預估未來的現金流，以及每月可支應的合理還款金額與期數。
最終，小李以名下房屋辦理二胎貸款，成功爭取到接近房屋價值 100％ 的專案額度，以及最長 120 期的本利攤還方式。
有了較長的還款期限，月付金負擔較輕，壓力不再集中在短期內，讓他可以專心調整咖啡廳營運，而不是每天被帳單追著跑。
本文中，禾基好貸將以小李的情境為例，說明融資公司房屋二胎貸款的申辦條件、流程、額度與利率，並提醒你常見的陷阱與詐騙風險，協助在合法又相對安全的前提下，穩定度過資金缺口。
本文將帶你了解：
- 哪些人、哪些房子適合申辦融資公司房屋二胎貸款
- 從申請、鑑價到撥款的實際流程與時間點
- 房屋二胎貸款額度與利率大致可抓在哪個範圍
- 銀行拒貸、有信用瑕疵、沒有薪轉，還能不能辦？
- 如何分辨合法融資公司與高收費「地下代辦」、詐騙管道
▋重點1：融資公司房屋二胎貸款申辦條件
適合什麼人？
以下族群，若名下有房屋且已有第一順位房貸，卻仍需要額外資金，就很適合評估融資公司房屋二胎貸款：
- 已有房屋第一順位貸款，銀行貸款成數已滿，仍需額外資金整合債務或補充營運金。
- 信用稍有瑕疵（如遲繳、協商紀錄），但目前具備穩定還款能力。
- 需要快速籌集資金的企業主或個人，如小吃店、咖啡廳、攤商、自營商等。
- 無法提供完整財力、薪轉證明，收入以現金為主，難以符合銀行審核標準者。
適合什麼房屋？
只要房屋仍有市場價值與可設定的餘額，即使不是銀行最喜歡的物件類型，仍有機會透過融資公司規劃專案二胎貸款，例如：
- 偏鄉或非精華區房產，銀行估價保守、成數偏低。
- 屋齡超過 30 年的老屋，甚至 40 年以上。
- 農舍、木造屋、磚瓦屋等，銀行較不偏好的建物結構。
- 先前銀行不願意承作，但房屋估值仍有剩餘空間的物件。
需要符合哪些基本資格？
多數融資公司對申請人基本條件大致如下：
- 申請人年齡落在 20 歲至 70 歲之間，如有擔保人，擔保人年齡多可放寬至 80 歲。
- 具中華民國國籍，名下有可設定抵押的不動產。
- 具備實際還款能力，收入來源可被合理佐證。
需要哪些文件？
常見必備文件包含：
- 身份證、健保卡或駕照、戶籍謄本影本等身分證明文件。
- 房屋權狀影本、既有抵押設定相關文件。
- 工作或身分證明，例如在職證明、員工識別證、勞保投保資料、自營商營業相關資料等。
- 能證明還款能力的文件，如薪資單、租金收入證明、存摺往來等。
▋重點2：融資公司房屋二胎貸款申辦流程
步驟一：申請與免費諮詢
可透過線上表單、電話或親洽融資公司辦公室，由專業貸款顧問了解你的資金用途、名下房屋條件及現有負債情況，初步規劃適合的二胎房貸方案。
步驟二：房屋鑑價
配合專業估價公司或內部鑑價人員，實際評估房屋市值與可設定餘額，做為核定額度與風險控管的基礎。
步驟三：文件準備與送件審核
依照顧問說明準備身份、房屋、財力及還款能力相關文件，提交後由融資公司進行審核。資料齊全的情況下，多數案件約需 2～3 個工作天即可有初步結果。
步驟四：核准條件確認與對保簽約
核貸通過後，會確認最終核准額度、利率、期數、還款方式（本息攤還或其他約定）及相關費用，雙方確認無誤後安排對保與簽約流程。
步驟五：撥款
完成簽約與相關設定程序後，多數案件約在 2～3 個工作天內即可撥款至指定帳戶，協助你及時補上資金缺口。
合法融資企業最大的差異之一，在於核准前不收費，不會要求在送件或審核階段先繳交「評估費」「開辦費」，這點與部分高收費代辦公司有明顯不同。
▋重點3：融資公司房屋二胎貸款額度及利率
貸款額度：最高可達房屋價值 100％ 嗎？
一般而言，融資公司房屋二胎貸款的額度，會以房屋鑑價結果、現有第一順位房貸餘額及借款人整體負債比為主要考量：
- 多數案件最高可貸至房屋鑑價的一定成數，部分條件優良的案件，實務上有機會規劃接近鑑價 100％ 的專案額度。
- 實際可貸金額，仍會依房屋地段、屋齡、市場流通性、既有抵押與借款人收入狀況等因素綜合調整。
貸款利率與還款期限
房屋二胎屬於有擔保貸款，利率雖高於銀行房貸，但通常仍遠低於當鋪或地下錢莊，並需依相關法規規範上限。
- 利率範圍：會依借款人信用狀況、房屋條件、負債比與風險高低而有所不同。
- 還款期限：多數融資公司可規劃最長約 120 期（10 年）本息攤還，視需求與風險條件彈性調整。
重點不是「拿到最長期數」，而是評估在不影響生活與營運的情況下，月付金落在哪個範圍最為安全，避免未來再次出現遲繳或違約風險。
▋重點4：融資公司房屋二胎貸款陷阱、詐騙與風險提醒
一、要求提前支付高額手續費或代辦費
合法融資公司在核准前，不會要求先支付高額「諮詢費」「開辦費」「送件費」。若對方以評估或送件名義要求先匯款，卻不保證核貸成功，就要特別小心可能是不法代辦或詐騙。
二、要求簽署不清楚的合約或空白文件
部分代辦會在尚未清楚說明條件前，就要求客戶簽署「委託書」「服務合約」或甚至空白本票，最後即使沒有申辦成功，仍依合約條款要求收取高額服務費。所有文件都應明載費用與服務內容，看不懂就不要簽。
三、假冒知名公司名義或只提供社群帳號聯繫
詐騙者常假借知名公司名義，在社群平台刊登廣告，實際卻查無統一編號或實體地址。若對方只提供 Line、社群帳號，不願提供正式公司資料與書面合約，一律視為高風險。
四、過度借貸，忽略未來還款壓力
房屋二胎雖能在短期內補上資金缺口，但借款人仍需量力而為，評估在收入可能波動的情況下，是否仍能穩定支付本息。專業貸款顧問應協助你控管總負債比，而不是一味放大額度。
若你對合作對象有疑慮，可以先查詢是否為政府立案的合法融資企業、有無實體據點與完整聯絡方式，再進一步諮詢。遇到任何要求「先匯款再幫你辦」的話術，都建議先暫停，重新確認風險。
▋常見問題（FAQ）
- Q1：銀行拒貸、信用有瑕疵，還能申辦房屋二胎貸款嗎？
- A：可以，但需要個案評估。融資公司會同時檢視房屋價值、既有房貸餘額與你的實際收入、負債比與還款能力，不會只看單一聯徵分數或遲繳紀錄。只要整體風險可控，仍有機會透過房屋二胎補足資金缺口。
- Q2：申辦房屋二胎一定需要保人嗎？
- A：多數情況下不一定需要保人，但若借款人年紀較高、收入較不穩定或負債比偏高，融資公司可能會視情況要求增加保人，以降低整體風險。
- Q3：是否一定要辦理房屋保險？
- A：部分融資公司會要求辦理房屋火險或相關保險，作為貸款條件之一，以保障擔保品及雙方權益。實際規定會寫在合約條款內，簽約前務必詳閱。
- Q4：可以提前還款嗎？會不會有違約金？
- A：多數二胎貸款可以提前還款，但可能在約定期間內提前清償需支付違約金或部分手續費。建議在簽約前，先向專員確認「提前清償條件」並看清楚合約內容。
- Q5：聯徵查詢會影響核貸結果嗎？
- A：會，但不是唯一決定因素。融資公司會參考聯徵紀錄了解你過去的信用行為，但更重視目前的還款能力與擔保品價值，不會只因為過去幾次遲繳就一律拒絕。
